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Option zur Umsatzsteuerpflicht bei Grundstücksverkäufen

Der Verkauf von Grundstücken ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 9a UStG).

Es besteht jedoch die Möglichkeit, zur Umsatzsteuer zu optieren, d.h. den Verkauf freiwillig der Umsatzsteuer zu unterwerfen.

Die Frage einer sinnvollen Option ergibt sich insbesondere dann, wenn seinerzeit aus der Anschaffung oder aus größeren Instandhaltungsaufwendungen Vorsteuern abgezogen wurden, es sich nicht um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen handelt und der Berichtigungszeitraum von 10 Jahren noch nicht abgelaufen ist.

Zudem kann eine Option sinnvoll sein, um den Vorsteueraufteilungsschlüssel zu verbessern.

Der Erwerber wird regelmäßig mitmachen, wenn die Grundstücksverwendung auch in der Zukunft den Vorsteuerabzug zulässt.

Voraussetzung für die Option ist, dass der Erwerber Unternehmer ist und den Erwerb für sein Unternehmen tätigt.

Zudem sind bestimmte Formvoraussetzungen zu erfüllen.

Grundstücksverkäufe unterliegen der notariellen Beurkundung. Zudem handelt es sich um Umsätze nach § 13b UStG, wo nicht der Leistende, sondern der Leistungsempfänger die Umsatzsteuer abführt.

Das heißt, dass bereits in der notariellen Urkunde die Grundlagen für die Option gelegt sein müssen.

Während früher in Nachtragsurkunden noch Änderungen möglich waren, gehören diese seit 2016 zur Geschichte.

Selbiges gilt für Zwangsversteigerungsverfahren. Hier muss die Option bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten erklärt werden.

Es ist aber auch möglich, die Option nur hinsichtlich bestimmter Grundstücksteile vorzunehmen.

Diese müssen nach dem sog. Bestimmtheitsgrundsatz gekennzeichnet sein.

Während bei der Geschäftsveräußerung im Ganzen der Erwerber Rechtsnachfolger im Rahmen eines Grundstücksverkaufes ist und in den Berichtigungszeitraum des Rechtsvorgängers eintritt, löst die Option beim Erwerber einen neuen Berichtigungszeitraum aus.

Es lässt sich also festhalten, dass die ökonomischen und rechtlichen Themen relativ komplex sind.

Es empfiehlt sich also im Vorfeld einer Grundstücksübertragung entsprechenden Rat einzuholen.