Betriebsaufspaltung bei Überlassung privater Immobilien

Dieser Beitrag soll dazu dienen, Sie auf die Thematik „Betriebsaufspaltung“ aufmerksam zu machen und insbesondere im Vorfeld geplanter Vermietungen oder Überlassungen privater Vermögensgegenstände (vorrangig Immobilien) an GmbH`s oder auch gewerbliche Personengesellschaften, an denen Sie beteiligt sind, eine steuerliche Beratung einzuholen, um so von vornherein Klarheit über steuerliche Konsequenzen zu schaffen.

Grundsätzlich ist die Vermietung privater Immobilien reine Vermögensverwaltung, mit der Folge, dass nur die Erträge (Einkünfte Vermietung und Verpachtung), nicht aber die Substanz versteuert werden.

Sofern jedoch Räumlichkeiten an eine Kapitalgesellschaft oder Personengesellschaft überlassen werden, an der der Vermietende als Gesellschafter beteiligt ist, besteht die Möglichkeit einer sog. Betriebsaufspaltung.

Diese hat zum einen die Umqualifizierung der Vermietungseinkünfte in gewerbliche Einkünfte zur Folge und zum anderen wird das anteilige vermietete Grundstück sowie die GmbH-Anteile bzw. die Anteile an der Personengesellschaft zu Betriebsvermögen, was eine steuerliche Verhaftung dieser Wirtschaftsgüter zur Folge hat.

Wann entsteht eine sog. Betriebsaufspaltung?

Voraussetzung für das Bestehen einer Betriebsaufspaltung ist das kumulative Vorliegen der sachlichen und personellen Verflechtung zwischen dem sog. Besitzunternehmen (Vermietungstätigkeit) und dem Betriebsunternehmen (Kapitalgesellschaft/gewerbliche Personengesellschaft). Beide Voraussetzungen müssen also gleichzeitig vorliegen.

Unter der personellen Verflechtung versteht man die Beherrschung beider Unternehmen durch dieselbe Person oder Personengruppe. Unter Beherrschung ist zu verstehen, dass dieselbe Person/Personengruppe sowohl im Besitzunternehmen als auch in der Betriebsgesellschaft Ihren Willen durchsetzen kann.

Die sachliche Verflechtung setzt die Überlassung einer für das Betriebsunternehmen wesentlichen Betriebsgrundlage vom Besitzunternehmen an das Betriebsunternehmen voraus.

Eine wesentliche Betriebsgrundlage kann sowohl aufgrund von qualitativen, als auch von quantitativen Gesichtspunkten vorliegen.

Beispiel:

Gesellschafter A überlässt seiner A- GmbH, an der er zu 100% beteiligt ist, in seinem Einfamilienhaus ein Büro, welches gleichzeitig den Firmensitz der Gesellschaft darstellt.

Für die Entstehung der Betriebsaufspaltung kommt es nicht auf die Entgeltlichkeit der Überlassung an, d.h. auch die unentgeltliche Nutzung von privaten Räumen kann unter Umständen zu einer Betriebsaufspaltung führen.

Während die Begründung einer Betriebsaufspaltung im Wesentlichen keine gravierenden steuerlichen Nachteile mit sich bringt, besteht die Gefahr steuerlicher Konsequenzen bei der Beendigung der Betriebsaufspaltung.

Wie bereits oben angeführt, wird durch die Betriebsaufspaltung auf Seiten des Vermieters/Überlassenden ein Gewerbebetrieb begründet mit der Folge, dass neben dem vermieteten Grundstück auch die Gesellschaftsanteile an der Betriebsgesellschaft Betriebsvermögen des Besitzunternehmens werden.

Im Falle der Beendigung der Betriebsaufspaltung durch Auflösen entweder der bestehenden personellen oder sachlichen Verflechtung kommt es zur Betriebsaufgabe des Besitzunternehmens mit der Folge, dass sowohl die stillen Reserven des überlassenen Grundstücks als auch die Wertzuwächse in den Gesellschaftsanteilen an der Betriebsgesellschaft aufzudecken und zu versteuern sind.

Die Besitzgesellschafter müssen also bei Beendigung der Betriebsaufspaltung unter Umständen erhebliche Wertzuwächse versteuern, ohne dass ihnen hierbei liquide Mittel zufließen.

Problem ist, dass die Betriebsaufspaltung automatisch entsteht, sobald die beiden genannten Voraussetzungen erstmalig gleichzeitig vorliegen.

Eine Erklärung oder Feststellung durch das Finanzamt ist nicht notwendig.

So kann es passieren, dass eine Betriebsaufspaltung über viele Jahre unbemerkt besteht und beispielsweise durch einen Gesellschafterwechsel oder die Auflösung eines Mietvertrages beendet wird mit der Folge, dass dann rückwirkend die steuerlichen Konsequenzen eintreten.

Dieses Thema ist seit seinem Bestehen immer wieder Inhalt von Gerichtsverfahren und somit einer Vielzahl von entsprechenden Urteilen, so dass sich schon daraus die Komplexität und Schwierigkeit der Beurteilung von Betriebsaufspaltungen ableiten lässt.

Durch entsprechende steuerliche Beratung insbesondere im Vorfeld solcher Überlassungen können wir mit Ihnen gemeinsam Wege finden, um negative Überraschungen aufgrund einer Betriebsaufspaltung für Sie zu vermeiden.

Handwerkerleistungen

Für die Einkommensteuererklärung sind besonders die Kosten für Handwerkerleistungen interessant, da diese bei den meisten Steuerpflichtigen anfallen und sich aufgrund der Art ihrer Berücksichtigung eine spürbare Entlastung von der Steuer ergibt. Dazu sind aufgrund verschiedener Urteile von Finanzgerichten neue Sachverhalte zu berücksichtigen.

Positiv für den Steuerpflichtigen ist, dass ab sofort wieder die vollen Gebühren für den Schornsteinfeger als Handwerkerleistungen angerechnet werden. Die Abgrenzung von Mess- und Überprüfungsarbeiten entfällt damit.

Außerdem wurde festgelegt, dass der Begriff „im Haushalt“ nicht räumlich, sondern funktional auszulegen ist. Dadurch sind beispielsweise auch Reparaturen, die in einer Werkstatt (z.B. Austausch/Renovierung Haustür) durchgeführt werden, als Handwerkerleistungen absetzbar.

Auch die Reparatur, Wartung und der Austausch von Gas- und Wasserinstallationen gelten nach Auffassung des Gerichtes als Handwerkerleistungen, da sie als „vorbeugende“ Erhaltungsmaßnahme angesehen werden.

Neubaumaßnahmen zählen hingegen nur dann als Handwerkerleistungen, wenn sie in einem vorhandenen Haushalt durchgeführt werden. Dies betrifft z.B. die Errichtung eines Carports oder auch eine erstmalige Gartenanlage.

Nach wie vor gilt, dass die Rechnung undder Nachweis der unbaren Zahlung dem Finanzamt vorgelegt werden müssen und in den Belegen die Arbeitsleistung klar erkennbar und von den Materialkosten abgegrenzt ausgewiesen wird.

Allerdings ist die Definition eines Haushalts unverändert. Es ist am einfachsten mit dem „tatsächlichen Bewohnen“ zu erklären. Eine Abweichung hiervon ist dann gegeben, wenn bspw. ein Umzug unmittelbar bevorsteht und die alte oder neue Wohnung renoviert wird, obwohl in der anderen gewohnt wird.

Scheinselbständigkeit

In der Praxis kommt es regelmäßig vor, dass Gewerbetreibende oder Freiberufler sich zur Erbringung ihrer Leistungen anderer Selbständiger bedienen, welche dann als Subunternehmer oder Hilfskräfte für den Unternehmer tätig sind.

Das Problem hierbei ist, dass die Möglichkeit besteht, dass diese Subunternehmer sozialversicherungsrechtlich als sogenannte Scheinselbständige betrachtet werden.

In diesem Fall wird der Auftraggeber wie ein Arbeitgeber betrachtet und ist verpflichtet, für die an den Scheinselbstständigen geleisteten Zahlungen SV-Beiträge abzuführen.

Diese sog. Scheinselbständigkeit liegt vor, wenn das Verhältnis zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer nach den Prüfungskriterien der Deutschen Rentenversicherung als abhängiges Beschäftigungsverhältnis zu werten ist.

Die wesentlichen Merkmale einer abhängigen Beschäftigung sind nach § 7 (1) Satz 2 SGB IV demnach

  1. die Weisungsgebundenheit der Erwerbspersonen
  2. ihre betriebliche Eingliederung (in die Betriebsstruktur des Weisungsgebers)

und/oder

Merkmale für diese Kriterien sind:

für a) Weisungsgebundenheit:

–       Vorgaben des Auftraggebers hinsichtlich Zeit und Ort der Tätigkeit

–       Feste Arbeitszeiten

–       Vorgaben hinsichtlich Art und Weise der Erbringung der Tätigkeit

–       Vertraglich festgelegtes Arbeitsgebiet

–       Zuweisung bestimmter Aufgaben

für b) Eingliederung in den Betrieb des Auftraggebers:

–       Ausschließliche Nutzung von Betriebsmitteln des Arbeitgebers

–       Tragen von genormter Arbeitskleidung des Auftraggebers (fehlende Erkennbarkeit nach außen, dass nicht dem Unternehmen des Auftraggebers zugehörig)

–    Unselbständigkeit in Organisation und Durchführung der Tätigkeit

Für die Beurteilung sind stets die tatsächlich gelebten Umstände maßgebend.

Vertragliche Vereinbarungen sind hierfür irrelevant.

Die  früheren Abgrenzungskriterien, nach welchen im Rahmen des Ausschlussprinzips das Vorliegen einer Scheinselbständigkeit beurteilt wurde, werden jetzt nur noch als Indizien herangezogen. Eine alleinige Bewertung nach diesen Gesichtspunkten findet jedoch nicht mehr statt.

Diese Prüfkriterien waren:

–    Auftragnehmer beschäftigt im Zusammenhang mit seiner Tätigkeit regelmäßig keinen SV- pflichtigen Arbeitnehmer (Entgelt regelmäßig über €450,00 pro Monat)

–    Auftragnehmer ist auf Dauer und im Wesentlichen nur für einen Auftraggeber tätig

–    Auftraggeber lässt die durch den Auftragnehmer ausgeführten Tätigkeit im Übrigen regelmäßig durch von ihn beschäftigte Arbeitnehmer verrichten

–    Tätigkeit lässt typische Merkmale unternehmerischen Handelns nicht erkennen (Werbung etc.)

–    Tätigkeit des Auftragnehmers wurde zuvor im Rahmen eines Beschäftigungsverhältnisses für denselben Auftraggeber ausgeübt

Entscheidend für die Beurteilung des Vorliegens einer eventuellen Scheinselbständigkeit ist stets eine Prüfung im Rahmen einer Gesamtwürdigung des Einzelfalles.

Die gesetzlichen Regelungen sehen vor, dass bei Unklarheit hinsichtlich der Beurteilung des Vertragsverhältnisses zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer innerhalb eines Monats nach Beginn der Tätigkeit ein sog. Statusfeststellungsverfahren entweder durch den Auftraggeber oder durch den Auftragnehmer bei der Deutschen Rentenversicherung in Auftrag gegeben wird.

In diesem Fall würde es bei entsprechender Feststellung eines SV- pflichtigen Beschäftigungsverhältnisses erst ab Erlass eines Bescheides zur Beitragspflicht des Auftraggebers kommen.

Sollte anderenfalls erst später im Rahmen einer Prüfung des Rentenversicherungs-trägers das Vorliegen einer Scheinselbständigkeit des Auftragnehmers festgestellt werden, wird der Auftraggeber rückwirkend für die Dauer des Auftragsverhältnisses, max. für die letzten vier Jahre, zur nachträglichen Beitragszahlung verpflichtet.

Er schuldet dann als Arbeitgeber sowohl die Arbeitnehmer- als auch die Arbeitgeber-anteile zur Sozialversicherung. Die gezahlten Entgelte werden als Nettolohn gewertet. Es erfolgt also eine Hochrechnung auf einen fiktiven Bruttolohn!

Der dann als Arbeitnehmer zu betrachtende Scheinselbständige kann in diesem Fall nur für die letzten drei Monate zur Übernahme der SV-Arbeitnehmeranteile heran-gezogen werden, so dass der Auftraggeber die verbleibenden Beiträge allein zu tragen hat.

Zudem wird der Auftraggeber/Arbeitgeber mit Säumniszuschlägen (seit 2013 in Höhe von 1% pro Monat) belastet.

Weiter besteht die Möglichkeit bei Nachweis eines bedingten Vorsatzes des Auftraggebers die Rückwirkung auf bis zu 30 Jahre zu verlängern.

Zu beachten ist, dass die Prüfung einer SV- Pflicht stets nur das jeweilige Auftragsverhältnis zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer betrifft.

Es ist daher möglich, dass der Auftragnehmer in Bezug zu anderen Auftraggebern zu Recht als Selbständiger auftritt, jedoch im Rahmen des zu prüfenden Auftragsverhältnisses als Scheinselbständiger gilt.

Sollten daher zu bereits bestehenden Auftragsverhältnissen Unsicherheiten bzw. Hinweise in Bezug auf eine mögliche Scheinselbständigkeit vorliegen, empfehlen wir Ihnen anwaltlichen Rat einzuholen.