Option zur Umsatzsteuerpflicht bei Grundstücksverkäufen

Der Verkauf von Grundstücken ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit (§ 4 Nr. 9a UStG).

Es besteht jedoch die Möglichkeit, zur Umsatzsteuer zu optieren, d.h. den Verkauf freiwillig der Umsatzsteuer zu unterwerfen.

Die Frage einer sinnvollen Option ergibt sich insbesondere dann, wenn seinerzeit aus der Anschaffung oder aus größeren Instandhaltungsaufwendungen Vorsteuern abgezogen wurden, es sich nicht um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen handelt und der Berichtigungszeitraum von 10 Jahren noch nicht abgelaufen ist.

Zudem kann eine Option sinnvoll sein, um den Vorsteueraufteilungsschlüssel zu verbessern.

Der Erwerber wird regelmäßig mitmachen, wenn die Grundstücksverwendung auch in der Zukunft den Vorsteuerabzug zulässt.

Voraussetzung für die Option ist, dass der Erwerber Unternehmer ist und den Erwerb für sein Unternehmen tätigt.

Zudem sind bestimmte Formvoraussetzungen zu erfüllen.

Grundstücksverkäufe unterliegen der notariellen Beurkundung. Zudem handelt es sich um Umsätze nach § 13b UStG, wo nicht der Leistende, sondern der Leistungsempfänger die Umsatzsteuer abführt.

Das heißt, dass bereits in der notariellen Urkunde die Grundlagen für die Option gelegt sein müssen.

Während früher in Nachtragsurkunden noch Änderungen möglich waren, gehören diese seit 2016 zur Geschichte.

Selbiges gilt für Zwangsversteigerungsverfahren. Hier muss die Option bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten erklärt werden.

Es ist aber auch möglich, die Option nur hinsichtlich bestimmter Grundstücksteile vorzunehmen.

Diese müssen nach dem sog. Bestimmtheitsgrundsatz gekennzeichnet sein.

Während bei der Geschäftsveräußerung im Ganzen der Erwerber Rechtsnachfolger im Rahmen eines Grundstücksverkaufes ist und in den Berichtigungszeitraum des Rechtsvorgängers eintritt, löst die Option beim Erwerber einen neuen Berichtigungszeitraum aus.

Es lässt sich also festhalten, dass die ökonomischen und rechtlichen Themen relativ komplex sind.

Es empfiehlt sich also im Vorfeld einer Grundstücksübertragung entsprechenden Rat einzuholen.

Zuschläge für Sonntags-. Feiertags-und Nachtarbeit

Arbeitnehmer die an Sonntagen, Feiertagen und Nachts arbeiten müssen, haben Anspruch auf das normale Arbeitsentgelt. Der Arbeitgeber kann darüber hinaus Zuschläge für Sonntags-, Feiertags- oder Nachtarbeit zahlen.

Seit dem 01.01.1990 gelten für alle Arbeitnehmer die gleichen steuer- und beitragsfreien Zuschlagssätze.

Zuschläge, die für tatsächlich geleistete Sonntags-, Feiertags- und Nachtarbeit neben dem Grundlohn gezahlt werden, sind nach § 3 b EStG in folgender Höhe steuerfrei:

Nachtarbeit

– für Nachtarbeit von 20 Uhr bis 6 Uhr                                      25 % des Grundlohns

– für Nachtarbeit von 0 Uhr bis 4 Uhr,                                       40 % des Grundlohns
wenn die Nachtarbeit vor 0 Uhr aufgenommen
wurde

Sonntagsarbeit

– für Sonntagsarbeit von 0 Uhr bis 24 Uhr.                                50 % des Grundlohns
Als Sonntagsarbeit gilt auch die Arbeit am
Montag von 0 Uhr bis 4 Uhr, wenn die
Nachtarbeit vor 0 Uhr aufgenommen wurde

Arbeit an gesetzlichen Feiertagen

– für Arbeit an gesetzlichen Feiertagen von                              125 % des Grundlohns
0 Uhr bis 24 Uhr.
Als Feiertagsarbeit gilt auch die Arbeit
des auf den Feiertag folgenden Tages
von 0 Uhr bis 4 Uhr, wenn die Nachtarbeit
vor 0 Uhr aufgenommen wurde.

Steuerlich ist jedoch zu beachten, dass nach Ansicht der Finanzverwaltung die Zuschläge, die an einen Gesellschafter-Geschäftsführer gezahlt werden, grundsätzlich verdeckte Gewinnausschüttung darstellen.

In der Sozialversicherung gilt im Gegensatz zum Steuerrecht für die versicherungsrechtliche Beurteilung und die Ermittlung der Beitragshöhe das sog. Anspruchs- oder Entstehungsprinzip und nicht das Zuflussprinzip.

Zahlt der Arbeitgeber also z. B. bei Krankheit und Urlaub die Sonntags-, Feiertags- oder Nachtarbeitszuschläge nicht, obwohl der Arbeitnehmer nach dem Entgeltfortzahlungsgesetz hierauf einen Anspruch hätte, unterliegen die nicht gezahlten Zuschläge zwar nicht der Lohnsteuer, wohl aber der Beitragspflicht in der Sozialversicherung.

Neues zum häuslichen Arbeitszimmer

Seit 2005 konnten unabhängig von der Anzahl der nutzenden Personen die Arbeitszimmerkosten nur einmal steuerlich abgesetzt werden. Somit konnte nicht jeder die Kosten bis 1.250 Euro absetzen, sondern dieser Höchstbetrag war entsprechend dem Nutzungsverhältnis aufzuteilen.

Mit den aktuellen BFH-Urteilen vom 15.12.2016, VI R 53/12 und VI R 86/13 hat der Bundesfinanzhof seine bisherige Rechtsauffassung geändert. Demnach kann jeder seine Aufwendungen hierfür bis zum Höchstbetrag von 1.250 Euro als Werbungskosten oder Betriebsausgaben absetzen.
Somit zählt künftig nicht mehr die „objektbezogene“, sondern eine „personenbezogene“ Betrachtung, sodass jeder bis zu 1.250 Euro absetzen kann.

Der BFH begründete dies damit, dass sich dem Gesetzeswortlaut nicht entnehmen lasse, dass dem Steuerpflichtigen der Abzugsbetrag von 1.250 Euro nur bei alleiniger Nutzung des Arbeitszimmers in voller Höhe zustehen soll. Ebenso sieht das Gesetz auch keine Aufteilung des Abzugsbetrags auf mehrere Steuerpflichtige bei gemeinsamer Nutzung eines häuslichen Arbeitszimmers vor.

Im konkreten Fall ging es um ein Lehrerehepaar mit 3.000 Euro Arbeitszimmerkosten, bei dem das Finanzamt und auch das Finanzgericht jeweils nur 625 Euro anerkannten – in Summe die 1.250 Euro. Der BFH verdoppelte nun den Kostenanteil und gestand jedem Steuerpflichtigen den Kostenanteil in voller Höhe zu.