Vermietung und Verpachtung – anschaffungsnahe Herstellungskosten – Wiederherstellung eines zeitgemäßen Zustandes

Nach § 6 Abs. 1 EStG gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).

Bei Nichterreichung der Grenze liegt Erhaltungsaufwand vor, welcher sofort in die Werbungskosten eingeht.

Bisher war es möglich, für die Wiederherstellung eines zeitgemäßen Zustandes eines Vermietungsobjektes Kosten zu differenzieren in Herstellkosten, die ohnehin aktivierungspflichtig sind, in Renovierungskosten, die immer als Erhaltungsaufwand abzugsfähig sind und in die verbleibenden anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Für die Prüfung der anschaffungsnahen Herstellungskosten wurde damit die 15% Grenze geschont.

In mehreren Urteilen aus 2016 wurde diese Aufteilung einer Baumaßnahme versagt, so dass bei Vorliegen von Herstellungskosten, von Ausnahmen abgesehen, die komplette Maßnahme infiziert wurde.

In einem neuerlichen Urteil (IX R 41/17) hat der BFH in Sachen Vermietung entschieden, dass kein sofortiger Werbungskostenabzug möglich ist für Kosten zur Beseitigung eines Mangels, der erst nach Kaufvertrag bekannt wurde, aber bereits im Zeitpunkt des Kaufes vorlag.

Mit anderen Worten heißt das, dass Kosten für die Beseitigung eines Gebäudeschadens, der nach dem Kauf eintritt, kein anschaffungsnaher Herstellungsaufwand und damit voll abzugsfähig sind.

Baukindergeld ab 2018 – Antrag bis 31.12.2018 stellen

Seit dem 18.09.2018 ist es möglich Baukindergeld (Zuschuss) bei der KfW- Bank zu beantragen.

Die Bundesregierung fördert mit dem Zuschuss den Ersterwerb einer neuen oder gebrauchten Immobilie für selbstgenutztes Wohneigentum.

Den Zuschuss kann jede natürliche Person unter den folgenden Voraussetzungen, in Höhe von 1.200 € pro Jahr für jedes Kind über einen Zeitraum von 10 Jahren, beantragen, die

  • erstmals Eigentümer/Miteigentümer von selbstgenutztem Wohneigentum ist,
  • den notariellen Kaufvertrag in der Zeit vom 01.01.2018 bis zum 31.12.2020 unterzeichnet hat (für Neubauten gilt der Tag der Erteilung der Baugenehmigung),
  • mindestens ein Kind hat, dass bei Antragsstellung schon geboren ist, unter 18 Jahre alt ist, im Haushalt lebt und für das Kindergeld gewährt wird,
  • ein zu versteuerndes jährliches Haushaltseinkommen von max. 90.000 € bei einem Kind hat, für jedes weitere Kind erhöht sich die Grenze um 15.000 €.

Das jährliche Haushaltseinkommen (Einkommen des Antragstellers und des Ehe- oder Lebenspartner oder des Partners in eheähnlicher Gemeinschaft) ermittelt sich aus den zu versteuernden Einkommen des zweiten und dritten Jahres vor Antragstellung.

Im Zeitpunkt der Antragstellung muss die Haushaltsgemeinschaft mit minderjährigen Kindern vorliegen, für später geborene Kinder ist der Zuschuss nicht möglich.

Der Antrag muss spätestens 3 Monate nach dem Einzug in das selbstgenutzte Wohneigentum gestellt werden. Es gilt das in der amtlichen Meldebestätigung angegebene Einzugsdatum.

Gefördert wird nur der erstmalige Kauf oder Neubau von selbstgenutztem Wohneigentum. Wenn aktuell bereits Eigentum an einer Wohnimmobilie besteht ist der Anspruch auf Baukindergeld ausgeschlossen.

Ist der Einzug im Jahr 2018 vor dem Produktstart am 18.09.2018 erfolgt, muss der Antrag bis spätestens 31.12.2018 gestellt werden. Der Antrag ist bis spätestens 31.12.2023 zu stellen.

Das Baukindergeld wird online bei der KfW- Bank beantragt und wird jährlich ausgezahlt.

Berücksichtigung von Umsatzsteuervorauszahlungen um den Jahreswechsel – der BFH schafft Klarheit

Bei sog. Einnahme- Überschuss- Rechnern gilt seit jeher die Besonderheit, dass neben dem allgemeinen Zufluss-/Abflussprinzip die Sonderregelung des § 11 EStG bezgl. regelmäßig wiederkehrender Einnahmen und Ausgaben zu beachten ist.

Diese Regelung besagt unter anderem, dass regelmäßig wiederkehrende Ausgaben steuerlich dem Jahr zuzuordnen sind, zu dem sie wirtschaftlich gehören, sofern sie innerhalb von 10 Tagen nach Ende dieses Wirtschaftsjahres abfließen.

Umsatzsteuervorauszahlungen gehören zu diesen regelmäßig wiederkehrenden Ausgaben.

Da neben der Zahlung auch die Fälligkeit innerhalb des 10- Tageszeitraumes liegen muss, gab es zuletzt Unklarheiten, welche Vorauszahlungen dem alten Jahr zuzuordnen sind.

Sofern die Frist aufgrund der Regelungen des § 108 Abs. 3 AO bei Wochenenden und Feiertagen auf den nächsten Werktag verschoben wurde, hatte die Finanzverwaltung die Voraussetzungen für die Zuordnung zum Vorjahr als nicht mehr gegeben angesehen.

In diesen Fällen wurden auch Zahlungen, die selbst innerhalb der 10- Tagesfrist geleistet wurden, als Betriebsausgaben dem neuen Jahr zugeordnet.

Dem ist der BFH jetzt mit seinem Urteil vom 27.06.2018 (X R 44/16) entgegengetreten.

In diesem Urteil wird darauf verwiesen, dass einzig und allein die gesetzliche Frist, wonach Umsatzsteuervorauszahlungen zum 10. des Folgemonats fällig sind (§ 18 Abs. 1 Satz 4 UStG), ausschlaggebend ist.

Die Regelungen zur Fristverlängerung aus der Abgabenordnung sind für Zwecke der Ermittlung der 10- Tagesregelung (§ 11 EStG) irrelevant.

Voraussetzung für den Ansatz im altem Jahr ist somit, dass die Zahlung tatsächlich bis spätestens zum 10.01. erfolgt.

Maßgebend ist bei Überweisungen der Eingang des Überweisungsauftrages bei den Kreditinstituten.

Bei Lastschriften gilt der Betrag stets als fristgerecht geleistet, sofern das Bankkonto bei Fälligkeit ausreichende Deckung hatte.

Zu beachten ist also, dass bei eigener Überweisung der Umsatzsteuervorauszahlung auch bei Fristverlängerungen auf den nächsten Werktag der Überweisungsauftrag bis spätestens 10.01. beim Kreditinstitut eingeht.

Mit diesem Urteil hat der BFH hinsichtlich der wirtschaftlichen Zuordnung der Umsatzsteuervorauszahlungen endgültig Sicherheit für die Steuerpflichtigen geschaffen.