Grunderwerbsteuer bei Erb-und Schenkungsfällen

In Erb- und Schenkungsfällen in die ein Grundstück involviert ist, muss nicht nur die Erb- und Schenkungssteuer beachten werden, sondern auch die Grunderwerbsteuer. § 3 GrEStG regelt dafür einige Fälle der Grunderwerbsteuerfreiheit. Bei diesen sind jedoch folgende Fallstricke zu beachten:

1. Schenkung mit Nießbrauch

Gemäß § 3 Nr. 2 GrEStG sind Grundstückserwerbe von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuergesetzes grunderwerbsteuerfrei.

Seit 2009 ist der Wert des Nießbrauchs durch Wegfall des § 25 Abs. 1 ErbStG a.F. von der Bemessungsgrundlage zum Zwecke der Erbschaftsteuer abziehbar. Damit fällt dieser nicht mehr unter die Grunderwerbsteuerfreiheit nach § 3 Nr. 2 GrEStG.

Bei Schenkungen in gerader Verwandtschaftslinie wird dieses Problem durch § 3 Nrn. 4, 6 GrEStG aufgefangen (siehe 3.). Somit ist eine Übertragung z.B. von Eltern an Kinder oder zwischen Lebenspartnern (eingetragen bzw. Eheleute) weiterhin unproblematisch. Bei allen anderen ist auf die Grunderwerbsteuer zu achten.

Die Berechnung des Nießbrauchs für die Grunderwerbsteuer ist nicht mit der Berechnung für Zwecke der Schenkungssteuer identisch. Die Begrenzung von § 16 BewG greift in der Grunderwerbsteuer nicht (BFH II R 38/12 v. 20.11.2013)

2. Teilung des Nachlasses (Erbschaftsfall)

§ 3 Nr. 3 GrEStG befreit die Teilung eines Nachlasses von der Grunderwerbsteuer. Auch hier ist eine Besonderheit zu beachten.

Meist wird nach dem Erbfall die Erbengemeinschaft das entsprechende Grundstück gemeinsam besitzen und erst nach evtl. langwierigen Auseinandersetzungen der Erben dieses einem oder einem Teil der Erben zugesprochen. Sollte in einem solchen Fall das Grundbuchamt eine Änderung der Eintragung verlangen, sollte bei diesem Amt eine Fristverlängerung bis zum Abschluss der Erbauseinandersetzung beantragt werden. Das ist in der Regel problemlos möglich.

Sollte dies nicht geschehen und die Erbengemeinschaft in das Grundbuch eingetragen werden, so ist dieser Vorgang grunderwerbsteuerfrei Die zweite Änderung, in der die Erbengemeinschaft aufgelöst und der einzelne Erbe bzw. die Teilerbengemeinschaft eingetragen wird, ist dann jedoch steuerpflichtig, da es sich nicht mehr um einen Erbfall handelt.

3. Gerade Verwandtschaftslinie

Wie bereits bei 1. erwähnt, gilt ein Grundstückserwerb in gerader Verwandtschaftslinie als grunderwerbsteuerfrei gemäß § 3 Nr. 6 GrEStG. Gerade Linie sind in diesem Fall Vor- und Nachfahren (auch Stiefkinder), aber keine Geschwister.

Zu beachten ist, dass dies im Gegensatz zu § 3 Nr. 2 GrEStG nur für Grundstückserwerbe gilt, nicht jedoch für andere grunderwerbsteuerbare Vorgänge wie z.B. Anteilsübertragungen.