Gewerblicher Grundstückshandel

Die Frage der Abgrenzung zwischen gewerblichen Grundstückshandel und privater Vermögensverwaltung ist nach wie vor von Interesse, obgleich sich in der jüngsten Zeit die Rahmenbedingungen kaum geändert haben.

Die Problematik scheint eher im logischen Verständnis zu liegen. Zu prüfen sind also folgende 4 Fälle in der genannten Reihenfolge:

1.Originärer Grundstückshandel

Wird ein Objekt erworben, um es weiter zu veräußern, liegt bei einem Grundstück Verkaufsabsicht vor und damit ein Handel. Damit wird also bereits ein Gewerbebetrieb begründet. Gleiches gilt, wenn ein Grundstück aufgrund des besonderen Zuschnitts oder der Art gewerblich ist. Dabei ist nicht allein auf die Größe abzustellen, denn der Begriff der Vermögensverwaltung kann sehr weit gehen.

2.Derivativer Grundstückshandel

Es handelt sich hierbei um den gewerblichen Grundstückshandel im umgangsprachlichen Sinne und wird allgemein mit der Drei-Objektgrenze in Verbindung gebracht. Bekannt ist dabei, dass die Gewerblichkeit eintritt, falls mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft werden. Bei der Drei-Objektgrenze ist aber eine weitere zeitliche Befristung zu beachten. Die zweite Fünfjahresgrenze betrifft die Frage des Zeitraumes zwischen Ankauf/Bebauung und Verkauf. Und diese zweite Grenze ist für die Frage maßgebend, ob es sich überhaupt um ein sogenanntes Zählobjekt handelt. Denn nur, wenn es sich um ein Zählobjekt handelt, kommt es für die drei Objekte in Betracht. Diese Fünfjahresgrenze zwischen Ankauf/Bebauung und Verkauf ist aber nicht starr. Für die Indizwirkung eines Handels können auch andere Umstände berücksichtigt werden, wie z.B. die Finanzierung, Modernisierung oder langfristige Vermietung. Diese Frist ist umso länger, je mehr der Betreffende berufliche Erfahrungen hat. Über zehn Jahre wird die Frist nicht ausgedehnt.

3.Privates Veräußerungsgeschäft

Wer die ersten zwei Prüfschritte erfolgreich hinter sich gelassen hat, ist zwar nicht mehr Gewerbetreibender, muss aber den Verkaufserlös dennoch versteuern, wenn es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft i.S.d. § 23 EStG handelt. Hier gilt bekanntermaßen die Zehnjahresfrist zwischen Ankauf und Verkauf. Von dem privaten Veräußerungsgeschäft sind immer nur die Objekte punktuell betroffen, so die Hürden zur Steuerfreiheit nicht geschafft sind, während in den Fällen des originären bzw. des derivativen Grundstückshandel durchaus eine Infektionsgefahr auf andere Objekte besteht.

4.Gesellschaften

Das was für Privatpersonen gilt, gilt auch für Personengesellschaften, wobei die vorgenannten Prüfschritte auf die Personengesellschaften anzuwenden sind. Die vermögensverwaltenden Personengesellschaften sind keine werbenden Einheiten, sodass sie schon grundsätzlich nicht an der Gewerbesteuer teilnehmen. Eine vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft hingegen hat immer gewerbliche Einkünfte und nimmt daher vom Grunde her an der Gewerbesteuer teil, hat aber dann die erweiterte Grundstückskürzung, was der Höhe nach zu keiner Gewerbesteuer führt.

Auch bei einer GmbH & Co. KG, d.h. einer gewerblich geprägten Gesellschaft, kann die Vermögensverwaltung erreicht werden. Hier sind besondere Voraussetzungen zu schaffen. Die wichtigste ist der geschäftsführende Kommanditist. Es soll dem Grunde nach so sein, dass die Organfunktion an sich genügt. Besser ist es natürlich, wenn der geschäftsführende Kommanditist praktiziert.

Im Falle von Personengesellschaften, deswegen führe ich sie überhaupt auf, ist die Prüfreihenfolge allerdings noch nicht abgeschlossen. Denn selbst, wenn sich auf der Ebene der Personengesellschaft die Steuerfreiheit herausstellt, kann sie auf Ebene des Gesellschafters zur Besteuerung führen. Dies ist bspw. der Fall, wenn innerhalb der Gesellschaft zwei Zählobjekte verkauft werden und einer der beiden Gesellschafter privat zwei (weitere Zähl-) Objekte veräußert hat. In diesem Falle würde es bei einem Gesellschafter, der privat keine Immobilien hätte bei der Steuerfreiheit verbleiben, während der andere Gesellschafter sozusagen mit vier Objekten in die Steuerpflicht fällt.

Der vorgenannte Beitrag soll helfen, Ihre Situation systematisch einzuschätzen.  Dadurch kann nicht auf alle Details eingegangen werden.