Mietvertrag mit Umsatzsteuer

Bekanntermaßen ist die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken nach § 4 Nr. 12a UStG umsatzsteuerfrei.

Liegen die Voraussetzungen des § 9 UStG (Verzicht auf Steuerbefreiung) vor, darf zur Umsatzsteuer optiert werden.

Wird von der Option Gebrauch gemacht, sind aber für den Vorsteuerabzug all die Anforderungen zu erfüllen, die ansonsten an eine Rechnung gestellt werden (§ 14 (4) UStG). Der Mietvertrag ist im umsatzsteuerlichen Sinn eine Rechnung.

In einem Fall des FG Münster aus 2020 wurde ein Mietvertrag 2013 begründet. Dieser Mietvertrag enthielt verbal keinen Hinweis auf die Option. Der Betrag der Umsatzsteuer wurde nicht ausgewiesen. Ebenso wurde die Steuernummer des Leistenden (Vermieters) nicht aufgeführt. Lediglich beim Mietzins stand: zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer.

Im Jahr 2017 erfolgte die Korrektur mit der Maßgabe, dass diese rückwirkend gelten soll.

Dies wurde vom Gericht abgelehnt, weil die Mindestvoraussetzungen und damit eine berichtigungsfähige Rechnung nicht vorlagen.

In der Praxis bedeutet das, dass Mietverträge nochmals überprüft werden sollten, ob alle Formalien eingehalten worden sind.

Es empfiehlt sich zudem, ausdrücklich eine Option in den Mietvertrag mit aufzunehmen.

Wichtig ist immer, dass die Umsatzsteuer konkret, also betragsmäßig, ausgewiesen wird und eine gültige Steuernummer bzw. ID- Nummer, und zwar des leistenden Unternehmers, im Mietvertrag enthalten ist.

In der Praxis taucht auch seitens der Betriebsprüfung die Frage nach einer Rechnungsnummer auf. Insbesondere bei mehreren Mietverträgen gewinnt diese Frage an Bedeutung. Ein eigener Nummernkreislauf ist zulässig.

Damit verbunden ist aber auch das richtige Ausfüllen von Zahlungsbelegen in Verbindung mit dem jeweiligen Leistungs-/Teilleistungszeitraum.

Auch ist es immer eine Überlegung wert, ob eine heilende Jahres(ab)rechnung mit allen notwendigen Angaben erstellt werden sollte.