Betriebsaufspaltung bei Ãœberlassung privater Immobilien

Dieser Beitrag soll dazu dienen, Sie auf die Thematik „Betriebsaufspaltung“ aufmerksam zu machen und insbesondere im Vorfeld geplanter Vermietungen oder Überlassungen privater Vermögensgegenstände (vorrangig Immobilien) an GmbH`s oder auch gewerbliche Personengesellschaften, an denen Sie beteiligt sind, eine steuerliche Beratung einzuholen, um so von vornherein Klarheit über steuerliche Konsequenzen zu schaffen.

Grundsätzlich ist die Vermietung privater Immobilien reine Vermögensverwaltung, mit der Folge, dass nur die Erträge (Einkünfte Vermietung und Verpachtung), nicht aber die Substanz versteuert werden.

Sofern jedoch Räumlichkeiten an eine Kapitalgesellschaft oder Personengesellschaft überlassen werden, an der der Vermietende als Gesellschafter beteiligt ist, besteht die Möglichkeit einer sog. Betriebsaufspaltung.

Diese hat zum einen die Umqualifizierung der Vermietungseinkünfte in gewerbliche Einkünfte zur Folge und zum anderen wird das anteilige vermietete Grundstück sowie die GmbH-Anteile bzw. die Anteile an der Personengesellschaft zu Betriebsvermögen, was eine steuerliche Verhaftung dieser Wirtschaftsgüter zur Folge hat.

Wann entsteht eine sog. Betriebsaufspaltung?

Voraussetzung für das Bestehen einer Betriebsaufspaltung ist das kumulative Vorliegen der sachlichen und personellen Verflechtung zwischen dem sog. Besitzunternehmen (Vermietungstätigkeit) und dem Betriebsunternehmen (Kapitalgesellschaft/gewerbliche Personengesellschaft). Beide Voraussetzungen müssen also gleichzeitig vorliegen.

Unter der personellen Verflechtung versteht man die Beherrschung beider Unternehmen durch dieselbe Person oder Personengruppe. Unter Beherrschung ist zu verstehen, dass dieselbe Person/Personengruppe sowohl im Besitzunternehmen als auch in der Betriebsgesellschaft Ihren Willen durchsetzen kann.

Die sachliche Verflechtung setzt die Überlassung einer für das Betriebsunternehmen wesentlichen Betriebsgrundlage vom Besitzunternehmen an das Betriebsunternehmen voraus.

Eine wesentliche Betriebsgrundlage kann sowohl aufgrund von qualitativen, als auch von quantitativen Gesichtspunkten vorliegen.

Beispiel:

Gesellschafter A überlässt seiner A- GmbH, an der er zu 100% beteiligt ist, in seinem Einfamilienhaus ein Büro, welches gleichzeitig den Firmensitz der Gesellschaft darstellt.

Für die Entstehung der Betriebsaufspaltung kommt es nicht auf die Entgeltlichkeit der Überlassung an, d.h. auch die unentgeltliche Nutzung von privaten Räumen kann unter Umständen zu einer Betriebsaufspaltung führen.

Während die Begründung einer Betriebsaufspaltung im Wesentlichen keine gravierenden steuerlichen Nachteile mit sich bringt, besteht die Gefahr steuerlicher Konsequenzen bei der Beendigung der Betriebsaufspaltung.

Wie bereits oben angeführt, wird durch die Betriebsaufspaltung auf Seiten des Vermieters/Überlassenden ein Gewerbebetrieb begründet mit der Folge, dass neben dem vermieteten Grundstück auch die Gesellschaftsanteile an der Betriebsgesellschaft Betriebsvermögen des Besitzunternehmens werden.

Im Falle der Beendigung der Betriebsaufspaltung durch Auflösen entweder der bestehenden personellen oder sachlichen Verflechtung kommt es zur Betriebsaufgabe des Besitzunternehmens mit der Folge, dass sowohl die stillen Reserven des überlassenen Grundstücks als auch die Wertzuwächse in den Gesellschaftsanteilen an der Betriebsgesellschaft aufzudecken und zu versteuern sind.

Die Besitzgesellschafter müssen also bei Beendigung der Betriebsaufspaltung unter Umständen erhebliche Wertzuwächse versteuern, ohne dass ihnen hierbei liquide Mittel zufließen.

Problem ist, dass die Betriebsaufspaltung automatisch entsteht, sobald die beiden genannten Voraussetzungen erstmalig gleichzeitig vorliegen.

Eine Erklärung oder Feststellung durch das Finanzamt ist nicht notwendig.

So kann es passieren, dass eine Betriebsaufspaltung über viele Jahre unbemerkt besteht und beispielsweise durch einen Gesellschafterwechsel oder die Auflösung eines Mietvertrages beendet wird mit der Folge, dass dann rückwirkend die steuerlichen Konsequenzen eintreten.

Dieses Thema ist seit seinem Bestehen immer wieder Inhalt von Gerichtsverfahren und somit einer Vielzahl von entsprechenden Urteilen, so dass sich schon daraus die Komplexität und Schwierigkeit der Beurteilung von Betriebsaufspaltungen ableiten lässt.

Durch entsprechende steuerliche Beratung insbesondere im Vorfeld solcher Überlassungen können wir mit Ihnen gemeinsam Wege finden, um negative Überraschungen aufgrund einer Betriebsaufspaltung für Sie zu vermeiden.