Kaufpreisaufteilung bei Grundstücken

Werden Grundstücke erworben, sei es im Betriebsvermögen oder im Privatvermögen für Zwecke der Vermietung/Verpachtung werden steuerlich zwei Wirtschaftsgüter angeschafft, zum einen der Grund und Boden, der im Normalfall nicht abschreibbar ist und zum anderen das Gebäude, welches in der Regel über typisierte Nutzungsdauern abgeschrieben wird.

Die Aufteilung des Kaufpreises und der dazugehörigen Anschaffungsnebenkosten ist seit

jeher ein Zankapfel mit der Verwaltung. Im Kern geht es um die Schöpfung bzw. Vernichtung von Abschreibungspotential.

Das BMF hat hierzu eine Arbeitshilfe geschaffen, die aber regelmäßig zu einer Überbewertung des Grund und Bodens gegenüber dem Gebäude führt.

Nach dieser Arbeitsgrundlage wird zunächst der Anteil Grund und Boden mit den von den Gutachterausschüssen entlehnten Werten ermittelt.

Anschließend wird das Gebäude wertmäßig nach einem vorgegebenen Algorithmus berechnet. In einem dritten Schritt werden die so ermittelten Werte mit den realen Aufwendungen

nivelliert, was insbesondere in Zeiten steigender Preise zu einer Benachteiligung des Steuerpflichtigen führt.

Wir selbst haben auch offene Einspruchsverfahren hierzu laufen. Wir sind davon ausgegangen, dass der Grund- und Bodenpreis mit amtlichen Werten ermittelt und damit fix ist. Nach dieser Logik wäre die vollständige Differenz zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten dem Gebäude zuzurechnen.

In dieser Sache hatte nun der BFH zu entscheiden. Dieser lehnt die BMF- Arbeitshilfe ab, weil sie die zur Verfügung stehenden Bewertungsverfahren einschränkt. Letztendlich geht es um die Aufteilung realer Verkehrswerte.

Ratsam ist daher immer ein Gutachten eines unabhängigen vereidigten Sachverständigen; gerade in Ballungsgebieten sollte sich so ein Gutachten bezahlt machen.

Zu empfehlen ist aber auch bereits im notariellen Kaufvertrag eine nachvollziehbare Regelung zur Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude zu treffen. Wird durch die Vertragsparteien eine solche Vereinbarung getroffen, ist sie für die Finanzverwaltung bindend. Sie darf allerdings nicht nur zum Schein getroffen werden und auch keinen Gestaltungsmissbrauch darstellen.

Letztendlich müssen die Werte plausibel und nachvollziehbar sein.

Das Finanzamt kann diese Werte nur durch eine eigene Schätzung ersetzen, wenn nennenswerte Zweifel an dieser Aufteilung vorliegen. Den Umstand hat das Finanzamt dar-zulegen.