Vermietung einer Wohnung an Angehörige/verbilligte Überlassung einer Wohnung

Vermietung einer Wohnung an Angehörige

Wird eine Wohnung an Angehörige (z.B. Kinder, Eltern, Geschwister) vermietet, ist darauf zu achten, dass der Mietvertrag dem zwischen Fremden Üblichen entspricht. Der Vertrag ist auch tatsächlich zu vollziehen (insbesondere regelmäßige Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen).

Ist dies nicht der Fall, wird das Mietverhältnis vom Finanzamt insgesamt nicht anerkannt, mit der Folge, dass die mit der Vermietung zusammenhängenden Werbungskosten nicht abziehbar sind.

Im Zweifelsfall trägt der Vermieter die Beweislast gegenüber dem Finanzamt.

Verbilligte Überlassung einer Wohnung

Beträgt bei einer verbilligten Vermietung die vereinbarte Miete weniger als 66% der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Die Werbungskosten werden anteilig gekürzt.

Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zzgl. der umlagefähigen Kosten (Warmmiete).

Beträgt die Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete, ist die Vollentgeltlichkeit anzunehmen und ein ungekürzter Werbungskostenabzug zuzulassen.

Eine Totalüberschussprognose ist lt. Meinung der Fachliteratur nicht mehr notwendig, da der Gesetzgeber die Vollentgeltlichkeit bei Überschreiten der 66%-Grenze im Gesetz festgeschrieben hat. Ob die Rechtsprechung und Verwaltung dem folgt, ist abzuwarten.

Diese Regelungen gelten sowohl für die Vermietung an Angehörige, als auch an Fremde.

Beispiel:

V vermietet an seine Tochter eine Wohnung (ortsübliche Miete € 500,00) für eine monatliche Miete von a) 350,00 bzw. b) € 250,00

Lösung:

a) gezahlte Miete beträgt 70% der ortsüblichen Miete → damit Grenze von 66% überschritten → damit ungekürzter Werbungskostenabzug

b) gezahlte Miete beträgt 50% der ortsüblichen Miete → damit ist die Grenze von 66% unterschritten → damit teilentgeltliche Vermietung, Werbungskosten nur zu 50% berücksichtigungsfähig

Die Finanzverwaltung nimmt die anteilige Kürzung der Werbungskosten auch dann vor, wenn es aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht möglich ist, die vereinbarte Miete zu erhöhen, um die Grenze einzuhalten.

Empfehlung:

Mietverhältnisse regelmäßig überprüfen und ggf. die Miete anpassen.