Vermietung und Verpachtung – anschaffungsnahe Herstellungskosten – Wiederherstellung eines zeitgemäßen Zustandes

Nach § 6 Abs. 1 EStG gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten).

Bei Nichterreichung der Grenze liegt Erhaltungsaufwand vor, welcher sofort in die Werbungskosten eingeht.

Bisher war es möglich, für die Wiederherstellung eines zeitgemäßen Zustandes eines Vermietungsobjektes Kosten zu differenzieren in Herstellkosten, die ohnehin aktivierungspflichtig sind, in Renovierungskosten, die immer als Erhaltungsaufwand abzugsfähig sind und in die verbleibenden anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Für die Prüfung der anschaffungsnahen Herstellungskosten wurde damit die 15% Grenze geschont.

In mehreren Urteilen aus 2016 wurde diese Aufteilung einer Baumaßnahme versagt, so dass bei Vorliegen von Herstellungskosten, von Ausnahmen abgesehen, die komplette Maßnahme infiziert wurde.

In einem neuerlichen Urteil (IX R 41/17) hat der BFH in Sachen Vermietung entschieden, dass kein sofortiger Werbungskostenabzug möglich ist für Kosten zur Beseitigung eines Mangels, der erst nach Kaufvertrag bekannt wurde, aber bereits im Zeitpunkt des Kaufes vorlag.

Mit anderen Worten heißt das, dass Kosten für die Beseitigung eines Gebäudeschadens, der nach dem Kauf eintritt, kein anschaffungsnaher Herstellungsaufwand und damit voll abzugsfähig sind.