§ 23 EStG Ausnahmetatbestand: Nutzung zu eigenen Wohnzwecken

Die Veräußerung eines Grundstückes oder einer Eigentumswohnung innerhalb von 10 Jahren nach dem Anschaffungszeitpunkt wird nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG versteuert. In Satz 3 werden zwei Ausnahmetatbestände genannt:

1. Ausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken seit der Anschaffung
2. Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangen Jahren.

Beide Alternativen setzten voraus, dass die Immobilie dauerhaft zum Bewohnen geeignet ist und vom Steuerpflichtigen selbst genutzt wird. Als unschädlich wird es angesehen, wenn z.B. Familienangehörige mit in der Wohnung leben. Auch ein zeitweiliges Bewohnen reicht aus, wenn das Gebäude dem Steuerpflichtigen in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht.

Mit Urteil X R 94/91 vom 26.01.1994 hatte der BFH entschieden, dass die mittelbare Eigennutzung durch ein Kind im Sinne des § 32 EStG dem Steuerpflichtigen zugerechnet wird. Die Überlassung der Wohnung wird in diesem Fall als „Erfüllung seiner unterhaltsrechtlichen Verpflichtung seinem Kind außerhalb des Familienhaushalts eine Wohnung zu Verfügung“ zu stellen, angesehen.

Sobald jedoch neben dem Kind das Gebäude einer weiteren Person, z.B. der geschiedene Ehefrau, überlassen wird, gilt dies nicht mehr als eigene Wohnzwecke, da in diesem Fall die Wohnung nicht mehr Teil des „auf mehrere Örtlichkeiten  verteilten Familienhaushalts“ ist. Auch die Überlassung an Unterhalts statt ist schädlich. Ein unterhaltsberechtigtes Kind zählt typischerweise als zur Lebens- oder Wirtschaftsgemeinschaft des Steuerpflichtigen gehörend. Ein geschiedener Ehepartner zählt nicht dazu. Dies wurde aktuell mit dem Urteil
IX R 11/21 vom 14.02.2023 bekräftigt.

Ein Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Anschaffung z.B. aufgrund einer Scheidungsvereinbarung kann somit steuerpflichtig sein.