Die Frage der Abgrenzung zwischen gewerblichen Grundstückshandel und privater Vermögensverwaltung ist nach wie vor von Interesse, obgleich sich in der jüngsten Zeit die Rahmenbedingungen kaum geändert haben.

Die Problematik scheint eher im logischen Verständnis zu liegen. Zu prüfen sind also folgende 4 Fälle in der genannten Reihenfolge:

1.Originärer Grundstückshandel

Wird ein Objekt erworben, um es weiter zu veräußern, liegt bei einem Grundstück Verkaufsabsicht vor und damit ein Handel. Damit wird also bereits ein Gewerbebetrieb begründet. Gleiches gilt, wenn ein Grundstück aufgrund des besonderen Zuschnitts oder der Art gewerblich ist. Dabei ist nicht allein auf die Größe abzustellen, denn der Begriff der Vermögensverwaltung kann sehr weit gehen.

2.Derivativer Grundstückshandel

Es handelt sich hierbei um den gewerblichen Grundstückshandel im umgangsprachlichen Sinne und wird allgemein mit der Drei-Objektgrenze in Verbindung gebracht. Bekannt ist dabei, dass die Gewerblichkeit eintritt, falls mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren verkauft werden. Bei der Drei-Objektgrenze ist aber eine weitere zeitliche Befristung zu beachten. Die zweite Fünfjahresgrenze betrifft die Frage des Zeitraumes zwischen Ankauf/Bebauung und Verkauf. Und diese zweite Grenze ist für die Frage maßgebend, ob es sich überhaupt um ein sogenanntes Zählobjekt handelt. Denn nur, wenn es sich um ein Zählobjekt handelt, kommt es für die drei Objekte in Betracht. Diese Fünfjahresgrenze zwischen Ankauf/Bebauung und Verkauf ist aber nicht starr. Für die Indizwirkung eines Handels können auch andere Umstände berücksichtigt werden, wie z.B. die Finanzierung, Modernisierung oder langfristige Vermietung. Diese Frist ist umso länger, je mehr der Betreffende berufliche Erfahrungen hat. Über zehn Jahre wird die Frist nicht ausgedehnt.

3.Privates Veräußerungsgeschäft

Wer die ersten zwei Prüfschritte erfolgreich hinter sich gelassen hat, ist zwar nicht mehr Gewerbetreibender, muss aber den Verkaufserlös dennoch versteuern, wenn es sich um ein privates Veräußerungsgeschäft i.S.d. § 23 EStG handelt. Hier gilt bekanntermaßen die Zehnjahresfrist zwischen Ankauf und Verkauf. Von dem privaten Veräußerungsgeschäft sind immer nur die Objekte punktuell betroffen, so die Hürden zur Steuerfreiheit nicht geschafft sind, während in den Fällen des originären bzw. des derivativen Grundstückshandel durchaus eine Infektionsgefahr auf andere Objekte besteht.

4.Gesellschaften

Das was für Privatpersonen gilt, gilt auch für Personengesellschaften, wobei die vorgenannten Prüfschritte auf die Personengesellschaften anzuwenden sind. Die vermögensverwaltenden Personengesellschaften sind keine werbenden Einheiten, sodass sie schon grundsätzlich nicht an der Gewerbesteuer teilnehmen. Eine vermögensverwaltende Kapitalgesellschaft hingegen hat immer gewerbliche Einkünfte und nimmt daher vom Grunde her an der Gewerbesteuer teil, hat aber dann die erweiterte Grundstückskürzung, was der Höhe nach zu keiner Gewerbesteuer führt.

Auch bei einer GmbH & Co. KG, d.h. einer gewerblich geprägten Gesellschaft, kann die Vermögensverwaltung erreicht werden. Hier sind besondere Voraussetzungen zu schaffen. Die wichtigste ist der geschäftsführende Kommanditist. Es soll dem Grunde nach so sein, dass die Organfunktion an sich genügt. Besser ist es natürlich, wenn der geschäftsführende Kommanditist praktiziert.

Im Falle von Personengesellschaften, deswegen führe ich sie überhaupt auf, ist die Prüfreihenfolge allerdings noch nicht abgeschlossen. Denn selbst, wenn sich auf der Ebene der Personengesellschaft die Steuerfreiheit herausstellt, kann sie auf Ebene des Gesellschafters zur Besteuerung führen. Dies ist bspw. der Fall, wenn innerhalb der Gesellschaft zwei Zählobjekte verkauft werden und einer der beiden Gesellschafter privat zwei (weitere Zähl-) Objekte veräußert hat. In diesem Falle würde es bei einem Gesellschafter, der privat keine Immobilien hätte bei der Steuerfreiheit verbleiben, während der andere Gesellschafter sozusagen mit vier Objekten in die Steuerpflicht fällt.

Der vorgenannte Beitrag soll helfen, Ihre Situation systematisch einzuschätzen.  Dadurch kann nicht auf alle Details eingegangen werden.

Nachfolgende Betrachtung stellt nicht auf den Erwerb von Vermögen, sondern auf die Erhaltung ggf. Mehrung desselben ab. Dabei sind zivilrechtliche, gesellschaftsrechtliche und steuerrechtliche Komponenten zu beurteilen, um das Vermögen zu sichern, ggf. verlustfrei auf die nächsten Generationen zu übertragen.

Da dies ein sehr vielschichtiges Thema ist, möchten wir kurz die Möglichkeiten skizzieren, ggf. deren Vorteile und Nachteile benennen.

Die Informationen sollen Sie in die Lage versetzen, eine für Sie günstige Lösung unter Heranziehung von Prioritäten zu finden.

1. Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Die vermögensverwaltende GbR konnte in der Vergangenheit uneingeschränkt empfohlen werden, da sie in ihrer Handhabung sehr einfach und kostengünstig war.

Zwischenzeitlich, insbesondere durch Rechtsprechung des BGH zur persönlichen Haftung für Gesellschaftsverbindlichkeiten ist die Uneingeschränktheit zu relativieren.

Sollten vergleichsweise geringe Verbindlichkeiten bestehen oder individual vertragliche Vereinbarungen für Haftungsbegrenzungen bestehen, ist die GbR nach wie vor sinnvoll.

Derzeit sind Rechtsänderungen geplant, die die GbR mittels Gesellschaftsregister  einer oHG annähern und bestehende Probleme mit der Vertretungsbefugnis bzw. grundbuchrechtlicher Art lösen könnten.

2. Vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft

Im Unterschied zu vorgenannter GbR besteht der Vorteil bei einer KG, dass die persönliche Haftung eines Kommanditisten auf dessen Einlage begrenzt ist, während der Komplementär weiterhin voll haftet.

Eine vermögensverwaltende Kommanditgesellschaft (wie auch die GbR) ist nicht gewerblich tätig, weswegen keine Gewerbesteuerpflicht besteht. Demzufolge besteht auch keine Kammerzugehörigkeit bei der IHK. Ebenso findet die Gewerbeordnung keine Anwendung, womit es keiner Anmeldung beim Gewerbeamt bedarf.

Zudem ist regelmäßig keine Buchführungspflicht mit der Folge einer Bilanzierung gegeben.

Aus einkommensteuerlicher Sicht liegt kein Betriebsvermögen mit der Folge der Erfassung von stillen Reserven vor. Auch kann Steuerfreiheit im Sinne der Grunderwerbsteuer (oder teilweise) bei der Einbringung von Immobilien oder späteren Anteilsübertragungen gegeben sein.

Vorteile bestehen in der Einsparung von Grundbuchgebühren, weil bestimmte Vorgänge nicht eintragungspflichtig sind.

Im Übrigen kann auch mit einer KG eine Erbengemeinschaft vermieden werden, was u.U. Streitpotential mindert.

Auch kann die Möglichkeit bestehen, bei der Begebung eines geringen Kommanditanteils für Minderjährige die Ergänzungspflegschaft zu vermeiden.

3. Vermögensverwaltungs- GmbH

Mit dem Unternehmenssteuerreformgesetz 2008, wo die Besteuerung der Kapitalgesellschaft neu geregelt worden ist, ist die Vermögensverwaltung im Rahmen einer GmbH erstmals interessant geworden.

Die sog. Sparschwein- GmbH wird lediglich mit 15% Körperschaftsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag ertragsseitig besteuert. Dieser Vorteil ist oft der ausschlaggebende Punkt für die Wahl einer vermögensverwaltenden GmbH.

Dem gegenüber stehen aber Nachteile in Form der Grunderwerbsteuerpflicht bei Übertragung von Immobilien, in Form einer Buchführungspflicht und natürlich für die Frage der Besteuerung stiller Reserven.

Im Vergleich der Vermögensverwaltungs- KG mit der Vermögensverwaltungs- GmbH lässt sich daher die generelle Aussage treffen, dass die GmbH nur von Vorteil ist, wenn Gewinne langfristig in der GmbH verbleiben, also thesauriert werden.

Denn nur dann ist die Möglichkeit gegeben, eine gedanklich eingesparte Steuer investiv anzulegen. Einzig der Erfolg dieser Anlage geht über eine ledigliche Stundung von Steuern bis zur Realsierung von stillen Reserven hinaus.

4. Stiftungen

Der Vollständigkeit halber soll noch auf Stiftungen verwiesen werden.

Das Stiftungsrecht ist aber komplex, lohnt sich oft nur für größere Vermögen und ist zudem länderabhängig – trotz dass frühere Zulassungsschranken weitestgehend beseitigt wurden.

Insgesamt bleibt festzuhalten, dass die Errichtung einer vermögensverwaltenden Gesellschaft und die der Entscheidung vorangehende Rechtsformwahl aufgrund der persönlichen und familienrechtlichen Gegebenheiten immer mit einer individuellen Beratung verbunden werden sollte. In diese Beratung sind auch weitere angedachte Rechtsänderungen einzubeziehen.

Im Steuerrecht besitzt ein Einspruch im Gegensatz zu anderen Rechtsgebieten keine aufschiebende Wirkung. Das heißt, dass die Anfechtung eines Verwaltungsaktes deren Vollzug nicht hemmt.

Um die festgesetzten Steuern zunächst nicht zahlen zu müssen, ist ein Antrag auf Aussetzung der Vollziehung notwendig. Dieser ist unter den Voraussetzungen des § 361 AO möglich.

Dazu muss der Finanzbehörde nachgewiesen werden, dass ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Verwaltungsaktes bestehen oder aber eine unbillige Härte zur Folge hätte.

Lehnt das Finanzamt einen solchen Antrag ab, kann man gegen diese Verfügung Einspruch einlegen oder nach § 69 (3) FGO den Antrag auf Aussetzung der Vollziehung beim zuständigen Finanzgericht stellen. Der Antrag nach § 69 (3) FGO ist oftmals die bessere Alternative.

Im Wissen, dass der Antrag vor dem Gericht gestellt wird, befasst man sich regelmäßig tiefgreifender mit dem Problem bzw. der Notwendigkeit des Antrages.

Zudem schaut eine dritte unabhängige Stelle auf den materiellen Kontext verbunden mit eigenen Rechtsgedanken. In der Regel sind auch die Verfahrenslaufzeiten von drei, vier Monaten kürzer als der Einspruch beim Finanzamt.

Egal, ob dem Antrag stattgegeben oder ob er abgelehnt wird, bekommt der Steuerpflichtige mit der Entscheidung Informationen geliefert.

Das Finanzgericht zeigt möglicherweise Schwachstellen auf, die den Steuerpflichtigen in die Lage versetzen, im Hauptsacheverfahren nachzuliefern oder zeigt Stärken im Verfahren, die das Finanzamt in der Hauptsache beachten muss, um nicht erneut mit dieser Angelegenheit vor dem Finanzgericht zu landen.

Das Aussetzungsverfahren vor dem Finanzgericht kostet im Gegensatz zu den Aussetzungsverfahren beim Finanzamt Geld. Doch ist dieses Verfahren vergleichsweise preiswert, da in einem solchen Vorverfahren nur 10% des auszusetzenden Betrages als Streitwert herangezogen wird.

Während eines Aussetzungsverfahrens soll die Finanzbehörde nicht vollstrecken. In der Praxis gibt es in der Handhabung bei den Finanzämtern diesbezüglich sehr große Unterschiede. Es empfiehlt sich daher, im gerichtlichen AdV- Verfahren auf das Problem hinzuweisen, um das Kind nicht mit dem Bade auszuschütten.

Ab dem Veranlagungszeitraum 2021 können Steuerpflichtige ab einem Grad der Behinderung von mindestens 20% die Gewährung eines Behinderten-Pauschbetrags in Ihrer Steuererklärung beantragen. Viele Aufwendungen, die mit einer Behinderung zusammenhängen, lassen sich nur schwer oder gar nicht belegen. Deswegen werden diese Kosten grundsätzlich mithilfe des Behinderten-Pauschbetrages steuermindernd berücksichtigt.

bis VZ 2020                                                               ab VZ 2021

Grad der Behinderung           Pauschbetrag             Grad der Behinderung         Pauschbetrag

in %                                                                            in %

.                                                                                        20                                         384 Euro

25 und 30                                  310 Euro                    30                                          620 Euro

35 und 40                                  430 Euro                    40                                          860 Euro

45 und 50                                  570 Euro                    50                                       1.140 Euro

55 und 60                                  720 Euro                    60                                       1.440 Euro

65 und 70                                  890 Euro                    70                                       1.780 Euro

75 und 80                               1.060 Euro                    80                                       2.120 Euro

85 und 90                               1.230 Euro                    90                                       2.460 Euro

95 und 100                             1.420 Euro                  100                                       2.840 Euro

Der Behinderten-Pauschbetrag für blinde sowie hilflos geltende Menschen wird von 3.700 Euro auf 7.400 Euro angehoben.

Der Pflege-Pauschbetrag (bei Pflegegrad 4 und 5) wird von 924 Euro auf 1.800 Euro pro Kalenderjahr angehoben. Dieser dient der Abgeltung der Aufwendungen des Pflegenden (persönliche Pflege). Des Weiteren werden zukünftig bei einem Pflegegrad 3 ein Pflege-Pauschbetrag von 1.100 Euro und bei einem Pflegegrad 2 ein Pflege-Pauschbetrag von 600 Euro gewährt.